O fundo imobiliário Tellus Rio Bravo Renda Logística (TRBL11) acaba de ganhar um fôlego financeiro expressivo no mercado brasileiro. A gestão do fundo confirmou o recebimento antecipado de R$ 54,8 milhões, valor referente à última parcela da venda de seus ativos localizados em Duque de Caxias, no Rio de Janeiro. Esse montante estava previsto para entrar no caixa apenas em julho de 2026. O pagamento, que contou com atualização financeira atrelada ao CDI mais 2% ao ano, ocorreu de forma totalmente voluntária por parte do comprador.
Impacto nos Rendimentos e Estrutura de Capital
Com a entrada precoce dos recursos, o cenário de ganhos para os cotistas mudou imediatamente. A operação gerou um ganho de capital de R$ 24,1 milhões, representando cerca de R$ 3,12 por cota, montante que já passa a compor os resultados extraordinários deste semestre. Olhando para a transação de forma ampla e somando todos os seus efeitos financeiros, o lucro consolidado salta para R$ 105,5 milhões, o equivalente a R$ 13,94 por cota. Para o primeiro semestre de 2026, a parcela extraordinária de resultados do TRBL11 deve girar em torno de R$ 1,02 por cota ao mês. A distribuição de dividendos já anunciada para o final de janeiro, contudo, segue inalterada por enquanto.
Uma parte considerável desse dinheiro novo tem um destino estratégico: a redução de dívidas. Cerca de 20% do valor recebido estava securitizado, servindo de lastro para o CRI Série 511. Diante disso, a administradora e a gestão do fundo já preparam os procedimentos para antecipar a amortização de aproximadamente R$ 13,5 milhões. Essa redução do nível de alavancagem fortalece diretamente a estrutura de capital do veículo.
Queda Acentuada nos Custos Globais de Seguros
Enquanto gestores no Brasil otimizam suas estruturas de capital e geram liquidez, o mercado imobiliário global experimenta uma mudança paralela e significativa em seus custos operacionais. O setor de seguros para imóveis vive um momento de arrefecimento acentuado nos preços, abrindo uma rara janela de oportunidade para os compradores. Corretores apontam que a concorrência entre as seguradoras aumentou consideravelmente, segundo uma atualização de mercado divulgada pela Lockton em fevereiro de 2026. Apenas as linhas de responsabilidade civil continuam sendo uma exceção teimosa a essa tendência de queda.
Fatores climáticos favoráveis e excesso de capacidade de resseguro explicam o barateamento das apólices. Uma temporada de furacões no Atlântico relativamente branda em 2025 ajudou a puxar os preços para baixo. Atualmente, as taxas de propriedade para ativos comerciais não habitacionais caem entre 5% e 10% nas renovações feitas com uma única seguradora, sendo que estruturas de seguro compartilhadas e em camadas registram quedas ainda mais expressivas. É uma virada drástica em relação ao pico do mercado difícil. Dados da CBIZ mostram que, no primeiro trimestre de 2023, os prêmios de propriedades comerciais saltaram, em média, 20,4%, a primeira vez em duas décadas que o segmento viu aumentos acima da casa dos 20%. Aquele ciclo de mercado difícil durou cerca de seis anos, bem acima da média histórica.
O tamanho desse mercado ilustra a dimensão das mudanças. O setor global de seguros de propriedades comerciais estava avaliado em US$ 378,18 bilhões em 2025, com projeção de bater US$ 589,74 bilhões até 2029. Segundo a Fitch Ratings, só nos Estados Unidos o superávit dos segurados atingiu a marca de US$ 1,2 trilhão em setembro de 2025, um salto de 24% em três anos. É um capital gigantesco que agora persegue novas oportunidades de subscrição e comprime os preços.
Desafios Setoriais e Novas Regras no Horizonte
Apesar do cenário geral de alívio, os diferentes segmentos imobiliários seguem caminhos divergentes. Os escritórios comerciais continuam sofrendo forte pressão, com as taxas de vacância subindo ininterruptamente desde 2021. A organização comercial NAIOP prevê que a demanda por esses espaços continuará caindo até 2027. Na contramão, a capacidade para propriedades habitacionais é farta, com renovações de seguros para construções com estrutura de madeira registrando reduções de 5% a 15%.
O ambiente é bem mais complexo no lado de responsabilidade civil (casualty). Nesse nicho, as seguradoras exigem termos mais rígidos, retenções maiores e aumentos constantes de taxas, o que fez com que muitas empresas de varejo abandonassem completamente o setor multifamiliar. Além das dinâmicas normais de mercado, o cenário político e regulatório traz novas variáveis de peso. Em janeiro de 2026, o presidente Trump assinou uma ordem executiva elaborada para limitar a propriedade institucional de residências unifamiliares. Analistas da Lockton e do mercado em geral já monitoram de perto a situação para entender como essa diretriz deverá alterar a paisagem de riscos ao longo do ano.
